湖南一老人买四套房均烂尾，老百姓如何捍卫自己的血汗钱？

近日，湖南一老人买了四套烂尾楼，站在售楼处手足无措的视频引发网友热议。

有人觉得老人很可怜，可能一辈子的血汗钱都搭进去了。也有人觉得，既然老人能够一口气买4套房，那么该行为算是一种投资，投资即存在风险，那么楼房烂尾也是风险之一，是老人应该承受的。

(资料图片仅供参考)

但是我们不妨思考一下，开发商只是精准烂尾了这位老人的四套房吗？一旦产生烂尾情况，则是整个项目的烂尾，这背后是成千上万个家庭被拿走了血汗钱，却住不到属于自己的新房。到最后，业主钱房两空，开发商和银行赚得盆满钵满。作为购房人，我们能做的就是保证自己从源头杜绝此类事情的发生，不买期房！但是，如果我们已经不幸买到了烂尾楼，我们又该如何维护自己的权益呢？

通常情况下，烂尾之前都是有征兆的，例如：施工进度缓慢、表演施工等。一旦发现自己买的房子要烂尾了，必须立刻展开行动，团结一切值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段。

第一，查清监管资金情况。商品房预售制度下所有的预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，必须用于项目的开发商建设，一直到彻底完工，只有在完工后才能用作它用。因此，若项目已经销售了大半，业主们支付的房款是远高于工程款的一般不会产生烂尾的情况。一旦产生烂尾，很有可能是资金监管出了问题。

此时，业主应尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等方式查清楚该项目的预售房款监管情况，查看监管账户上是否还有预售资金，以及开发商收取的预售资金的用处等。此外，业主尽快提起相关的挪用预售房款资金查处申请，申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。若相关部门在规定的时间内没有履行相应的职责，业主可以提起相关的行政诉讼，通过相关部门对开发商施压。

第二，曲线救国。根据笔者的经验，任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续，业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，针对开发商存在的违法违规行为向相关部门提起相关违法查处。若相关部门没有在规定时间内履行职责，业主可以通过行政诉讼的方式，通过相关部门对开发商施压，促使开发商解决问题。

第三，业主还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。如果违约责任约定得比较低，还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。选择这种维权方式，合同是至关重要的证据。同时，如果违约金过低，要追究额外损失的时候，在外租赁的租赁合同、租金收据、租金支付记录都是很重要的证据，支付租金时尽量选择采取转账的方式。

第四，强有力的组织至关重要。一个强有力的组织如同一支训练有素的军队，维权的队伍要目标明确、团结一致、行动迅速，才能以最快的速度结束这场没有硝烟的战争，维护自身的权益。

第五，优秀的业主代表十分重要。很多业主有维权的意识，但是不知道该做什么、怎么做。因此，则需要有业主代表，业主代表是大家的“代言人”，也扮演着类似领头羊的角色。有不少维权失败的原因就是业主代表不给力，业主代表叛变、或被收买。因此，业主代表一定是要有头脑、人品好、有时间、愿意为大家付出的，并且业主代表通常不能只是一两个人，一定要有多个，而且数量为单数，有利于做出决策。

第六，一定要有保密机制和反搭便车机制。维权过程中，如果没有反搭便车机制，维权很有可能会走向失败。随着大家法律意识的提升，越来越多的人会产生维权意识，但是仍有一部分“聪明人”。他们选择先观望，等到其他业主们维权产生成效后，他们再站出来。因此，在我们团队办理这类的案件的时候，在和购房人建立委托关系前，我们会提出一个要求：业主必须先签署保密协议和议事规则。如果业主不签署这两个文件，这个案子我们一定不会接。

第七，如果楼盘彻底烂尾了，没有复活的可能，房子的状态又根本没法用，业主可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。但若一个项目主体已经完工的情况下，还是不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为第一目标。

第八，如果楼盘前景还不错，相关的政府部门也很给力，可以多方协商，进行重组或者另外要求一个新的开发商接盘。

大多数家庭买一套房都是不易的，楼房烂尾对于开发商来说可能只是一个项目的失败、一次投资的失利，但是对于诸多家庭来说则是一个重大的转折。因此，普通百姓在买到烂尾楼时，一定要快速反应、迅速行动，至少钱和房要守住一个。

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